Tout ce qu'il faut savoir sur l'achat immobilier à deux : concubins, marié.es ou pacsé.es

le 14/04/2022

Acheter en couple est un moment crucial dans la vie de celles et ceux qui veulent avoir leur propre cocon, leur propre appartement ou maison de leurs rêves pour fonder une famille ou construire d'autres projets. Néanmoins, avant de vous lancer et de signer votre promesse de vente avec votre moitié, prenez le temps de lire cet article. Les modalités d'achat immobilier ne sont pas les mêmes que l'on soit en couple, en concubinage ou sous le régime du pacs. 

Et il faut aussi anticiper les risques de la vie : divorce ou décès de votre conjoint… Comment faire pour la séparation des biens ? Et pour l'héritage du bien immobilier acheté en commun, est-il le même que l'on soit un couple marié ou en concubinage ? Dans cet article, nous vous présentons tout ce qu'il faut savoir sur l'acquisition immobilière avec votre partenaire de vie.

Pourquoi acheter à deux ?

L'été approche à grands pas, c'est la période parfaite pour lancer des projets immobiliers à deux, en plus des taux de prêt incroyablement avantageux cette année, vous ne trouvez pas ?

• En achetant à deux, vous maximisez vos chances avec les banques : si vous avez tous les deux des revenus importants, que vous êtes marié, vous aurez alors plus de chance d'avoir un prêt immobilier à un taux avantageux et vous pourrez plus facilement acheter que si vous étiez seul. En effet, les banques font globalement confiance aux couples qui s'engagent dans un investissement immobilier.

• Lorsqu'un couple achète un logement pour la première fois, comme n'importe quel primo-accédant, il a le droit à un prêt à taux zéro (PTZ), dont la somme dépend du montant du prêt total et des revenus du couple. Il peut alors être pertinent de faire quelques calculs et opter pour un emprunt à parts égales ou non, selon comment cela vous avantage.

Concubinage : tout ce qu'il faut savoir quand on achète un logement à deux et que l'on n'est pas marié

Le concubinage ou union libre, est une union de fait soulignée par une vie de couple stable dans le temps. La loi ne propose pas de régime particulier pour les concubins quand ceux-ci veulent acheter un bien immobilier qui leur tient tant à cœur.

Néanmoins, il existe des démarches notariales qui permettent d'encadrer l'achat immobilier, d'anticiper les risques, comme les décès ou les divorces, et de protéger les concubins.

Achat immobilier et convention de concubinage

Lorsqu'un membre du couple achète seul, le bien immobilier lui appartient complètement. En cas de revente, seul l'acheteur peut prétendre à recevoir le chèque et l'encaisser. Néanmoins, il est possible pour le concubin qui n'a pas financé l'achat du bien mais qui a investi dans des travaux de rénovation, ou qui a remboursé mensuellement une partie du crédit immobilier, de chiffrer cette contribution financière et de l'attester sur la convention de concubinage. Il s'agit d'un document notarié qui indique les biens, le mobilier mais aussi les financements annexes de chacun, ce qui permettra le partage le plus équitable en cas de séparation.

Concubinage : achat d'un bien immo en indivision, ce qu'il faut savoir

Quand des concubins achètent un bien immo en indivision, les deux partenaires du couple définissent durant l'acte d'achat la quote-part de chacun d'entre eux. Cela peut être de 80 %/20 %, 1/3 versus 2/3 par exemple. Sans précision de la part du couple d'acheteurs, ce sera 50/50.

Dans le cadre d'un achat d'un bien immobilier en indivision, certaines clauses permettent d'envisager juridiquement le décès du conjoint :

• La clause de rachat, signée lors de l'achat immobilier, actée avec le notaire, celle-ci assure au concubin survivant de pouvoir racheter la quote-part de son conjoint décédé afin de garder la pleine propriété du logement.

• Plus catégorique, la clause de tontine ou pacte tontinier, assure au concubin survivant d'être le seul propriétaire. Le protégeant également des héritiers du défunt, cette clause lui assure de conserver le logement.

• Il est aussi possible pour les concubins de léguer dans leur testament leur quote-part. Néanmoins, il est à noter qu'en cas de décès, le rachat de la quote-part engage de forts frais de succession (des frais qui se chiffrent jusqu’à 60 % de la valeur du bien immobilier transmis). En effet, aux yeux des droits de succession, les concubins sont considérés comme étrangers l'un à l'autre, entraînant une taxation maximale de la part de l'État.

PACS et achat immobilier, ce qu'il faut retenir

• Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) est une convention qui organise la vie commune du couple d'acheteur. Éventuellement établi en compagnie d'un notaire et enregistré par le greffier du Tribunal d’Instance, ce document peut aussi être modifié ultérieurement, d’un commun accord par les partenaires.

• Généralement, les couples pacsés qui veulent acquérir un bien immobilier signent un contrat sous le régime de la séparation des biens. C'est-à-dire que, hors clause spécifique dans l'acte d'achat, les biens sont séparés pour chaque propriétaire de moitié. Dans certains cas, les couples pacsés peuvent opter pour un régime d'indivision. Un régime qui sépare, dès l'acte d'achat, en quote-part de propriété.

• Il y a une différence fondamentale entre un pacs conclus avant le 1ᵉʳ janvier 2007 et depuis 2007. L'un considère les biens immobiliers acquis comme réputés indivis par moitié : cela signifie que lorsqu'un partenaire achète un bien, l'autre est présumé propriétaire pour moitié mais rien n'empêche les partenaires d'opter pour l'indivision. Quant au pacs conclu depuis 2007, celui-ci inclut une nouvelle vision : la séparation des biens par principe.

• À la différence de l'union libre, si un testament a été rédigé par le conjoint disparu, le conjoint survivant n'aura pas à payer de droits de succession. Le cas contraire, il devra s'acquitter de droits de succession importants.

• Lorsque le bien immobilier est indivis de moitié (pacs avant 2007 non modifié par exemple), en cas de séparation, même si l'un des deux a davantage financé le crédit immobilier que l'autre, le bien immo sera quand même séparé de moitié… Voilà pourquoi il ne faut pas se précipiter quand on veut acheter à deux.

Se marier et acheter un bien immobilier, comment ça se passe ?

Vous rêviez de ce mariage somptueux depuis des années ? Place à l'achat de la demeure de vos rêves pour couler de jours heureux avec votre époux ou votre épouse. Le mariage offre de nombreuses possibilités en matière de partage et de séparation des biens.

Pour commencer, dès la signature de leur contrat de mariage devant leur notaire, les époux peuvent choisir quel régime matrimonial s'appliquera à leurs biens :

• Le régime de la communauté réduite aux acquêts : régime de base si les époux ne contractent pas de contrat de mariage, il assure une séparation de la moitié de tous les biens achetés pendant le mariage. Les biens acquis par héritage ou par donation avant le mariage ne sont pas comptabilisés.

• Le régime de la communauté universelle : comme son nom l'indique, tous les biens sont en commun. Néanmoins, le contrat de mariage peut prévoir certaines clauses attestant que certains biens restent la propriété d'un seul époux, notamment lors d'une succession.

• Le régime de la séparation des biens : il assure à chaque époux d'être propriétaire des biens qu'il finance. Comme évoqué précédemment, un bien immobilier est alors soumis au régime de l'indivision avec ses quote-parts. Certains biens peuvent être considérés comme communs : on dit que le contrat de mariage prévoit une société d'acquêts.

Acheter à deux, ce qu'il faut retenir

• Le mariage reste le plus avantageux en termes de droits de succession après avoir acheté un bien immobilier à deux  : il protège de fait les époux sans besoin de rédiger un testament, contrairement au pacs où le testament est indispensable.

• Concernant le concubinage, plusieurs clauses protègent les concubins mais gardez en tête que les droits de succession seront de l'ordre de 60 %.

• Il est également possible d'acheter à deux ou à plusieurs via une SCI (Société Civile Immobilière), un outil de gestion de patrimoine avantageux. La SCI vous exonère des droits de donation mais pas des droits de succession si vous n'entrez pas dans le régime du mariage ou du pacs avec testament.

Comme vous le voyez, acheter à deux ne s'improvise pas, bien au contraire ! Alors pourquoi ne pas vous faire accompagner dans votre achat en Ille-et-Vilaine avec notre équipe d'agents immobiliers qui répondront à vos questions ?

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