Crédit immobilier : de nouvelles conditions d’octroi en vigueur dès janvier 2022
le 19/11/2021
Achat d’une maison bordant l’océan ou d’un appartement de ville près de Rennes… De beaux projets immo en vue pour s’installer durablement en Bretagne, une région à l’économie rayonnante. Comment devenir propriétaire en 2022 face aux nouvelles mesures érigées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadrant plus sévèrement les conditions d’octroi du crédit immo ? Pas de panique, Stéphane Plaza fait le point pour vous, vous résume la situation de l’emprunt en 2022 pour l’achat d’un bien immobilier et vous donne toutes les clés pour créer une relation fructueuse avec votre banquier. Zoom sur les nouvelles conditions d’octroi de prêts immobiliers, à l’aube de votre projet d’investissement dans la pierre, qui vous tient tant à cœur.
Obtenir un crédit immobilier en 2022 : les établissements financiers contraints de serrer la vis
Dès janvier 2022, il sera plus difficile pour les Français d’emprunter pour réaliser leurs rêves de projets immobiliers. Effectivement, les banques seront soumises à de plus grandes contraintes financières à partir de la nouvelle année. Pourquoi ? Afin de limiter l’endettement des emprunteurs, restreignant ainsi leurs possibilités de financement immobilier. Les conditions de crédits seront donc plus contraignantes, mais dans quelle mesure ? Comment ces mesures risquent-elles de pénaliser les emprunteurs, ou au contraire les avantager ?
Prêt immobilier en 2022 : un plafond d’endettement fixé à 35 %
Face aux conditions de prêts qui se durcissaient durant la crise sanitaire, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait revu à la hausse la limite du taux d’endettement de l’emprunteur en janvier 2021. Se situant auparavant à 33 %, la haute instance d’État l’a indexé à 35 %, assouplissant les conditions de crédit immobilier et facilitant ainsi l’accès au marché immobilier. À compter de janvier 2022, ce taux ne devra pas dépasser cette limite fixée.
Pour rappel, le taux d’endettement, c’est le rapport entre vos revenus mensuels (salaires nets, loyers perçus si vous êtes déjà propriétaire, bénéfices de votre société, aides sociales, rentes) et vos charges courantes (loyers, crédits en cours, etc). Le rapport des deux met en exergue votre capacité d’emprunt immobilier.
De façon globale, un taux d’endettement plus élevé permet d’accroître la capacité d’emprunt des propriétaires en devenir, et ce, jusqu’à 6 % selon Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis, courtier immobilier… une bonne nouvelle, vous ne trouvez pas ?
Crédit logement en 2022 : les limites d’un taux d’endettement à 35 %
Un taux d’endettement limité à 35 % imposé par le HCSF restreint les particuliers avec de faibles revenus ou ayant un apport personnel léger pour investir dans l’immobilier. Un accès à l’achat immobilier rendu encore plus difficile, car ce taux inclue désormais le coût de l’assurance-emprunteur.
L’assurance de prêt immobilier, un coût inclus dans vos charges
L’assurance-crédit vous couvre lors d'un emprunt (que ce soient vos crédits immobiliers, crédits à la consommation ou un prêt-relais). Cette assurance prend le relai et rembourse le capital restant dû à votre établissement bancaire si vous ne pouvez pas assurer les remboursements de vos mensualités.
Avant que les nouvelles mesures entrent en vigueur en 2022, le calcul de votre taux d’endettement, et donc de votre capacité de remboursement, se réalisait hors assurance de prêt. Mauvaise nouvelle pour les emprunteurs aux revenus modestes et à la situation personnelle instable (pas de CDI, autoentrepreneur... les établissements de crédit étant très à cheval sur le choix des “meilleurs profils”). Désormais, le coût de votre assurance crédit s’inclut dans vos charges.
Un conseil pour négocier au mieux votre contrat d’assurance crédit et diminuer ainsi vos charges pour accéder à la propriété : faites jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux d’assurance. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Changer d’assurance crédit vous laisse une marge de négociation pour obtenir un taux plus bas, mettant ainsi toutes les chances de votre côté pour obtenir votre crédit immobilier, car vous diminuez intrinsèquement votre taux d’endettement.
Investissement immobilier : une durée de crédit immobilier limitée à 25 ans
Deuxième mesure phare encadrant votre future demande de prêt immobilier en 2022 : la durée du prêt immobilier est maintenant limitée à 25 ans.
Certains cas particuliers allongent la durée de remboursement à 27 ans :
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Pour l’achat de neuf (vente en l’état futur achèvement VEFA).
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Dans le cas de travaux de rénovation dans votre nouvelle charmante demeure.
Vous pensez ne pas pouvoir remplir ces critères ?
Pas de panique, les établissements bancaires prévoient des dérogations pour 20 % des dossiers
Même si ces règles deviennent inéluctables dès l’année prochaine, les établissements financiers auront tout de même la possibilité de concéder des dérogations pour 20 % des dossiers. À qui profitera cette marge de manœuvre ? Principalement aux personnes qui achètent une résidence principale (80 %) et aux primo-accédants (20 %).
La négociation, le nerf de la guerre dans l’octroi d’un prêt immobilier
Pour obtenir les meilleures conditions de crédit immobilier, il vous faut devenir un as de la négociation (en plus d’avoir un profil emprunteur impeccable). Dans la lignée de nos conseils et astuces pour obtenir votre crédit immobilier au meilleur taux, il vous faut comparer les offres, prendre directement RDV avec votre banque, mais également ses concurrentes pour espérer avoir un prêt au bon taux.
Une anecdote qui vous aidera à aborder différemment la relation avec votre banquier : les banques ont toutes une enveloppe budgétaire trimestrielle leur permettant de faire des dérogations. Faire jouer la concurrence, tout en laissant du temps à votre projet immo de murir, c’est aussi se laisser la possibilité de faire plusieurs demandes de prêts étalées sur différents trimestres, mettant ainsi toutes les chances de votre côté !
