Apport personnel : comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ?

le 09/02/2023

Investir dans un bien immobilier est le but de nombreux Français. Nous faisons face aujourd’hui à un taux d’usure qui change, les taux de crédit qui flambent. Nous constatons une hausse de 40% de l’apport personnel sur ces 3 dernières années. Et les difficultés d’emprunt se ressentent malgré la réactualisation du taux d’usure par la Banque de France, à compter du 1er février 2023, qui permettrait de débloquer les dossiers d’emprunt. Alors comment obtenir son prêt immobilier quand on veut investir en Bretagne ou en Ille-et-Vilaine ? Est-il possible d’investir sans apport ? Faisons le point.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel est la somme que vous mobilisez lors d’un achat immobilier pour compléter votre emprunt. Vous devez posséder cette somme avant de contracter un prêt immobilier auprès de votre banque. Il est utile notamment pour régler les frais notaires, les frais de dossier, les frais d’agences, caution, etc… Bien que rare, il est possible d’obtenir un prêt sans apport mais pour rassurer votre banque, elle vous demandera une avance. Généralement, il vous faudra un apport personnel à hauteur de 10% minimum du prix d’acquisition du logement. Si vous souhaitez un prêt immobilier à hauteur de 250 000 €, un apport personnel de 25 000€ minimum sera demandé. Il est possible que les organismes prêteurs montent cet apport à 30% du prix d’achat : un apport idéal pour l’emprunt. Cependant, pensez à conserver une épargne sécuritaire.

Est-ce indispensable ?

Il n’existe aucune loi qui oblige d’avoir un apport personnel, en amont, pour obtenir un crédit immobilier. Il faut aujourd’hui rassurer les banques ou tous organismes prêteurs pour obtenir son prêt. Cela témoignera de votre sérieux et de votre capacité de remboursement. L’apport personnel vous permettra d’augmenter la capacité d’emprunt. Ce sera un atout pour vous, futur acquéreur, pour vous présenter en position de force afin de négocier le taux d’intérêt, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la durée d’emprunt… Plus votre apport est conséquent, plus vous aurez les moyens de négocier. Mobiliser ses ressources est un élément fort et peut-être même indispensable pour la construction d’un dossier solide de crédit immobilier. L’apport personnel peut être différent suivant les établissements bancaires.

D’où peut-il provenir ?

Votre apport personnel peut venir de différentes sources :

• Votre épargne (les sommes placées sur des livrets à la banque tels que : le livret A, le plan d’épargne logement (PEL), le compte épargne logement (CEL), le livret de développement durable et solidaire (LDDS), le contrat d’assurance-vie, etc…)
• Économies personnelles
• Un prêt aidé
• La revente d’un bien
• Un héritage
• Le déblocage anticipé d’un Plan d’Épargne Entreprise (PEE)

Le remboursement d’un plan d’épargne entreprise peut intervenir suivant des conditions bien spécifiques, notamment ici, pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.

Un prêt aidé peut-il être un apport personnel ?

Suivant les organismes bancaires, certains prêts aidés peuvent être considérés comme un apport personnel au regard de votre situation actuelle :

• Un PEL (Prêt Épargne Logement) est un compte épargne où l’on peut verser de l’argent. Il est rémunéré à hauteur de 2% pour une ouverture de compte à partir du 1er janvier 2023, à 1% pour ceux ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022.
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts et il est accordé aux primo-accédants, en complément d’un autre prêt, en respectant un montant des revenus à ne pas franchir.
• Le Prêt Action Logement (PAL) est un prêt réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés ou plus hors secteur agricole.
• Le Prêt Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé aux primo-accédants aux revenus modestes. Les conditions de revenus dépendent de la localisation du logement et du nombre d’occupants.

Investir sans apport : est-ce possible ?

Sous certaines conditions, les caisses d’allocations familiales, les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts à taux réduit.

Il est idéal d’avoir un apport personnel pour de bonnes conditions d’emprunt. Cependant, il n’est pas obligatoire. L’investissement sans apport peut tenir du rêve. Cependant, il existe des conditions qui permettent d’accéder à un prêt immobilier sans apport, c'est-à-dire le prêt à 110% :

• Être primo-accédants ou jeunes actifs, avec une situation stable permettant d’attester de la capacité à rembourser son crédit. Il faut impérativement avoir un dossier solide. Par exemple, une bonne tenue de ses comptes.
• Investissement locatif
• Acquisition d’une maison secondaire

Difficultés dans les mois à venir

Nous atteignons des records concernant les taux de crédit depuis janvier 2023 et ils risquent d’augmenter. Le taux moyen pour les emprunts de plus de 20 ans est estimé à 4% pour la fin d’année. Il sera plus compliqué d’obtenir un crédit immobilier, les emprunteurs seront dans l’obligation de mobiliser un apport personnel plus important.

Pour débloquer la situation, la Banque de France a pris la décision de réviser les taux d’usure mensuellement à partir du 1er février 2023, au lieu d’une réactualisation tous les trimestres, les banques pourront accorder plus de crédits immobiliers.

Vous avez des difficultés ou des questions concernant votre crédit immobilier ? Notre équipe d’experts vous conseille et vous accompagne quel que soit votre projet.